Бюджет открытия мини-отеля и срок окупаемости: как посчитать до первого гостя

Владельцы часто считают открытие по одной цифре: «ремонт 3 миллиона, остальное потом». Через полгода выясняется, что не хватает денег на мебель, на первый месяц без загрузки, на лицензии и подключения. Бюджет открытия нужен, чтобы увидеть всю дорогу до первого гостя и до точки, где деньги возвращаются.

Ниже порядок расчёта на понятном примере. Цифры условные, их нужно заменить вашими.

Кому подходит статья

Тем, кто собирается открыть мини-отель, гостевой дом или апарт-отель в арендованном или собственном помещении, и хочет понимать, сколько денег нужно до выручки и когда объект выйдет в плюс.

Короткий ответ

Бюджет открытия состоит из трёх блоков: разовые расходы до открытия, первые месяцы работы с низкой загрузкой и резерв. Срок окупаемости считается не от ремонта, а от момента открытия, и он почти всегда длиннее, чем кажется в первом расчёте.

Шаг 1. Разовые расходы до открытия

Составьте список:

• помещение: аренда за период без выручки, залог, ремонт и отделка;
• оборудование: кровати, мебель, техника, сантехника;
• текстиль и бельё на первую смену;
• программное обеспечение и подключение каналов продаж;
• регистрация объекта и оформление документов;
• первоначальные запасы: мини-бар, расходники, чистящие средства.

Пример. Номер 22 кв. м: ремонт 350 000 ₽, мебель 120 000 ₽, бельё 30 000 ₽, техника 25 000 ₽. Это 525 000 ₽ на один номер. Для объекта на 10 номеров умножаете и добавляете общие расходы: ресепшен, вывеску, оформление.

Шаг 2. Выручка первых месяцев

Не берите среднюю загрузку за год. В первые три-четыре месяца загрузка обычно ниже, и отзывов на площадках меньше. Заложите консервативный сценарий: например, 35 процентов в первый месяц и 50 процентов во второй, а не 70 процентов с первого дня.

Посчитайте выручку на номер в сутки, умножьте на загрузку и на число номеров, затем сложите за месяцы.

Шаг 3. Постоянные расходы

Каждый месяц объект платит даже без гостей: аренда, коммунальные услуги, зарплата или подработка, интернет, программа, маркетинг, налоги, которые зависят от вашей системы налогообложения. Эти расходы часто забывают, когда считают окупаемость, и поэтому срок получается слишком оптимистичным.

Шаг 4. Срок окупаемости и резерв

Срок окупаемости равен разовым расходам, делённым на ежемесячную прибыль после постоянных расходов. Но прибыль в первые месяцы маленькая или отрицательная, поэтому реальный срок выходит длиннее. Заложите резерв на три-шесть месяцев постоянных расходов: это деньги, которые не трогают до выхода на плановую загрузку.

Пример. Разовые расходы 5 000 000 ₽, прибыль после постоянных расходов при стабильной загрузке 250 000 ₽ в месяц. Срок окупаемости 20 месяцев. Если первые четыре месяца дают минус 100 000 ₽ в месяц, срок вырастает примерно до 22 месяцев.

Частые ошибки

1. Ремонт считается отдельно от открытия. Не видно, сколько денег нужно на первый месяц.
2. Загрузка с первого дня как в среднем по рынку. Так не бывает у нового объекта.
3. Не учтены налоги и платежи, которые идут без выручки. Они съедают резерв.
4. Нет резерва. Одна задержка с поступлениями ломает план.
5. Окупаемость считается по выручке, а не по прибыли. Расходы на гостей тоже нужно учесть.
6. Один сценарий. Нужно минимум два: базовый и осторожный.

Как здесь помогает bpop

В bpop видно занятость по дням в календаре бронирований, и по этим данным удобно отслеживать, как загрузка растёт по месяцам. Расходы, налоги и платежи в bpop не ведутся, поэтому бюджет и окупаемость удобнее считать в таблице или у бухгалтера, а загрузку брать из системы.

Часто задаваемые вопросы

Какой резерв считать минимальным? Зависит от вашего бюджета и от того, насколько надёжны первые поступления. Три месяца постоянных расходов можно считать разумным минимумом, шесть месяцев надёжнее.

Можно ли начинать открытие без полного ремонта? Можно, если объект безопасен и соответствует требованиям к типу объекта. Но тогда загрузка первых месяцев может быть ниже, и это надо заложить в бюджет.

Что делать, если окупаемость выходит больше трёх лет? Пересмотрите цену, состав номерного фонда и расходы. Если и после этого срок длинный, возможно, объект стоит открывать с меньшим количеством номеров или в другом месте.

Итоговый чек-лист

• Разовые расходы до открытия записаны по статьям.
• Выручка первых месяцев считается по консервативному сценарию.
• Постоянные расходы учтены, включая налоги и платежи без выручки.
• Заложен резерв на три-шесть месяцев.
• Окупаемость считается от открытия, а не от ремонта.
• Есть минимум два сценария.

Что почитать дальше

Смету ремонта разберите по статье Смета на ремонт номера: что включать и как не переплатить. Как вести учёт загрузки и понимать, почему цена не даёт выручки, поможет статья ADR растёт, а денег меньше: как читать отчёт по загрузке и найти, куда ушла выручка. Как выбрать канал продаж для нового объекта, разобрано в статье Какой канал продаж выгоднее: агрегаторы, свой сайт или стойка.

Источники и проверка

Цифры в примерах условные. Требования к типу объекта и налоговым режимам в тексте не разбираются: их нужно проверить отдельно. Проверка текста: 16.10.2026.