Когда отель на УСН платит НДС и какую ставку выбрать

Разберёмся на прямом вопросе владельца: «мы на упрощёнке, у нас небольшой отель — при чём тут вообще НДС?» С 2025 года — при всём. Все организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС, а работать без него позволяет только освобождение по доходам. В 2026 году порог — 20 млн рублей, и он останется таким до 2029 года включительно: снижение до 15 млн, которое пугало отрасль, перенесено на 2030 год.

Короткий ответ выглядит так. Если доходы вашего объекта за 2025 год не превысили 20 млн ₽ — в 2026 году вы работаете без НДС автоматически: уведомлений подавать не нужно, деклараций по НДС тоже нет. Если превысили — вы плательщик НДС с 1 января 2026 года. Если порог перейдён в течение 2026 года — обязанность возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения: превысили в мае — считаете НДС с 1 июня.

Второй вопрос важнее первого: какую ставку выбрать, когда обязанность наступила. У объекта размещения выбор особый — в отличие от магазина или кафе, у отеля есть нулевая ставка на проживание, но доступна она только в связке с общей ставкой 22 %. Спецставки 5 и 7 % проще в учёте, но нулевую отменяют. Для объекта, где почти вся выручка — проживание, эта развилка стоит миллионы, поэтому разберём её подробно.

Кому относится материал

Всем средствам размещения на УСН — организациям и ИП: гостиницам, гостевым домам, базам отдыха, кемпингам, глэмпингам, санаториям, апарт-отелям, хостелам. Порог один для всех, отраслевых исключений нет.

Отдельный случай — посуточные квартиры, сдаваемые по договору найма. Наём жилого помещения НДС не облагается (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК). Но освобождение операции — не освобождение от отчётности: если ваши доходы превысили порог, декларацию по НДС подавать придётся, показывая необлагаемые операции в разделе 7.

Объектам на общей системе налогообложения статья тоже пригодится в части нулевой ставки — она общая, — но пороги 20 млн их не касаются: на ОСНО НДС платят с первого рубля.

Шаг 1. Посчитайте доход за прошлый год и следите за текущим

Порог сравнивается с доходом за прошедший календарный год, посчитанным по правилам УСН — по кассовому методу, как для самого упрощённого налога. Три уточнения, на которых ошибаются:

• если ИП совмещал УСН с патентом, доходы обоих режимов складываются, причём по патенту берутся фактические поступления, а не потенциальный доход;
• если вы работаете как агент — например, управляющая компания апартаментов принимает деньги гостей и перечисляет собственникам, — в порог идёт только ваше вознаграждение, а не весь оборот;
• внутри года доход считается нарастающим итогом с 1 января, и следить за ним нужно ежемесячно: обязанность включается не с нового года, а со следующего месяца после превышения.

Объект, созданный в 2026 году, считает доход с даты регистрации — правило то же: до 20 млн живёт без НДС.

Шаг 2. Порог не превышен — зафиксируйте это и живите спокойно

Освобождение действует автоматически: ни заявлений, ни уведомлений, ни деклараций, ни книги продаж. Единственные случаи, когда НДС всё же возникнет: вы налоговый агент (например, арендуете помещение у муниципалитета), вы ввозите товары из-за границы — или вы сами выставили покупателю счёт-фактуру с выделенным НДС. Последнее — популярная ловушка: корпоративный клиент просит «счёт с НДС», администратор идёт навстречу, и выделенная сумма подлежит уплате в бюджет целиком, без права на вычеты (п. 5 ст. 173 НК).

Шаг 3. Порог превышен — выберите ставку осознанно

Вариантов два, и уведомлять налоговую о выборе не нужно — она увидит его из первой декларации.

Спецставки 5 или 7 %. Ставка 5 % действует при доходах до 272,5 млн ₽ в 2026 году (250 млн с учётом коэффициента-дефлятора 1,090), ставка 7 % — до 490,5 млн ₽. Вычетов входного НДС нет: налог поставщиков ложится в затраты. Выбранная спецставка применяется ко всем облагаемым операциям — и к проживанию, и к услугам.

Общие ставки: 22 % и нулевая на проживание. Услуги временного проживания в гостиницах и иных средствах размещения облагаются по ставке 0 % (подп. 19 п. 1 ст. 164 НК) — льгота продлена по 31 декабря 2030 года. Нулевая ставка распространяется и на сопутствующие услуги, включённые в цену номера: питание, интернет, тренажёрный зал, спа, конференц-зал, охраняемую автостоянку — перечень задан Положением о классификации средств размещения. Всё, что продаётся отдельно от номера — питание вне тарифа, трансфер, мини-бар, экскурсии, — облагается по 22 %. Зато появляется право на вычет входного НДС по покупкам.

Ключевое ограничение: нулевая гостиничная ставка недоступна тем, кто выбрал 5 или 7 % (п. 9 ст. 164 НК — в перечне исключений для спецставок гостиничной льготы нет). Комбинация «0 % на проживание плюс 5 % на услуги» законом не предусмотрена.

Арифметика на примере. Мини-отель на УСН заработал за год 30 млн ₽, всё — проживание. На спецставке 5 %, если цены для гостей не поднимать, НДС считается изнутри выручки: 30 млн × 5/105 ≈ 1,43 млн ₽ в год. На общих ставках проживание идёт по нулевой ставке — налога к уплате с этой выручки нет вовсе. Чем выше доля проживания в выручке, тем сильнее перевес нулевой ставки; спецставка начинает выигрывать только там, где велика доля допуслуг и не хочется вести раздельный учёт.

Прежде чем выбрать спецставку, учтите её инерцию: 5 и 7 % применяются не менее 12 последовательных кварталов — досрочно выйти можно, только слетев с УСН или получив освобождение по доходам. Для тех, кто впервые перешёл на спецставку в 2026 году, сделано послабление: отказаться можно в течение четырёх кварталов с квартала, за который спецставка впервые задекларирована. И ещё одна плата за переход на 5/7 %: входной НДС, ранее принятый к вычету, придётся восстановить.

Шаг 4. Выбрали нулевую ставку — подтверждайте её

Ставка 0 % — не «отсутствие НДС», а полноценная ставка, право на которую доказывают. Вместе с декларацией по НДС в налоговую подаётся отчёт о доходах от услуг временного проживания (ст. 165 НК); объекты, применяющие льготу по правилу «20 кварталов после ввода или реконструкции», прикладывают также документ о вводе в эксплуатацию. Понадобится раздельный учёт: выручка по нулевой ставке и по 22 % не должны смешиваться ни в учёте, ни в чеках.

Шаг 5. Перестройте документы и кассу

Плательщик НДС на УСН ведёт книгу продаж и выставляет счета-фактуры в течение пяти календарных дней с отгрузки или аванса. Гостям-физлицам счета-фактуры не нужны: достаточно сводного документа по итогам квартала. Декларация по НДС подаётся только электронно, через оператора ЭДО, до 25-го числа месяца после квартала; налог платится тремя равными долями до 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев. В кассовых чеках должна стоять правильная ставка — 5, 7, 22 или 0 % по каждой позиции.

Отдельно про авансы: НДС исчисляется уже при получении предоплаты, по расчётной ставке (5/105, 7/107 или 22/122), а при заезде принимается к вычету — двойного налога нет, но обе операции должны попасть в декларацию.

Четыре режима работы с НДС у объекта на УСН в 2026 году:

Из таблицы видно главное: у отеля, в отличие от большинства отраслей, «большая» ставка 22 % на практике оборачивается наименьшим налогом — потому что основная выручка попадает под ноль.

Частые ошибки

1. Считать порог только по текущему году. Обязанность на 2026 год определяется доходом 2025-го: кто заработал 25 млн в прошлом году, платит НДС с 1 января, даже если в этом году выручка упала. Последствие — не пробитые с НДС чеки и доначисления за все месяцы просрочки.
2. Выбрать 5 % «как самую маленькую», не посчитав нулевую. Для объекта с выручкой в основном от проживания спецставка — добровольная переплата в сотни тысяч, а то и миллионы в год, к тому же связывающая на 12 кварталов.
3. Распространить 0 % на всё подряд. Нулевая ставка касается проживания и услуг, включённых в цену номера. Ресторан для внешних посетителей, платный трансфер, мини-бар — 22 %. При проверке смешанный учёт закончится доначислением.
4. Не подать отчёт о доходах вместе с декларацией. Без него нулевая ставка не подтверждена, и налоговая пересчитает выручку по 22 %.
5. Выставить счёт-фактуру с НДС, будучи освобождённым. Выделенный налог придётся уплатить в бюджет полностью, вычетов при этом не будет.
6. Пропустить месяц превышения порога. Доход перевалил за 20 млн в июле, а НДС начали считать с нового года — все чеки и договоры августа–декабря оформлены неверно, штраф и пени.
7. Забыть про восстановление входного НДС при переходе с общих ставок на 5/7 % — его доначислят при первой же камеральной проверке.

Как автоматизировать

Налоги считает и декларирует бухгалтер — PMS (система управления отелем) этого не делает и не должна. Но именно PMS отвечает за то, чтобы бухгалтеру было что считать: полный учёт выручки и правильные ставки в чеках.

Что берёт на себя система: каждая оплата — наличные, карта, перевод, онлайн-платёж — фиксируется в карточке брони и попадает в финансовые отчёты, поэтому выручка нарастающим итогом всегда под рукой, и приближение к порогу 20 млн видно заранее, а не в декабре. В bpop выручка по периодам и источникам видна в «Обзоре»; фискальные чеки по 54-ФЗ формируются автоматически, и ставка НДС настраивается отдельно для проживания и для каждой услуги — это ровно та механика, которая нужна для раздельного учёта «0 % на номер, 22 % на допуслуги». Для бухгалтерии гости, брони и оплаты выгружаются в Excel за любой период.

Что остаётся человеку: выбор ставки, декларации, книга продаж, отчёт о доходах для нулевой ставки и решение, когда цены пора пересматривать.

Частые вопросы

Мы ИП, сдаём три квартиры посуточно, доход 8 млн ₽ в год. Нас это касается? Пока доходы не превышают 20 млн — нет: освобождение действует автоматически, декларации не нужны. Сам наём жилья НДС не облагается и после превышения порога, но тогда появится обязанность подавать декларацию с разделом 7.

Нужно ли заранее сообщить налоговой, какую ставку мы выбрали? Нет. Уведомлений не предусмотрено — инспекция узнает ставку из первой декларации.

Мы продаём проживание на 2027 год уже сейчас. Что с НДС по этим предоплатам? Аванс, полученный в период освобождения, НДС не облагается. Если к моменту заезда вы станете плательщиком, налог придётся исчислить с отгрузки — изнутри цены по расчётной ставке, если цену не пересматривали. Разумно уже сейчас включать в договор оговорку о праве увеличить цену на сумму НДС.

«Ставка 0 %» и «без НДС» — одно и то же? Нет. «Без НДС» — вы не плательщик: ни налога, ни деклараций, ни вычетов. Ставка 0 % — вы плательщик, сдаёте декларации и подтверждаете льготу, зато имеете право на вычеты входного НДС.

Корпоративный клиент отказывается работать без счёта-фактуры с НДС. Что делать? Если вы освобождены, выставленный «навстречу клиенту» счёт-фактура обяжет вас заплатить весь выделенный НДС без вычетов. Честные варианты: обсудить цену, перейти на общие ставки осознанно — или отпустить клиента.

Итоговый чек-лист

• Посчитать доход за 2025 год по правилам УСН (с патентом — суммарно; агентам — только вознаграждение).
• Меньше 20 млн ₽ — работать без НДС; поставить контроль дохода нарастающим итогом на 2026 год.
• Больше 20 млн — сравнить варианты на своих цифрах: 5/7 % без вычетов против 0 % на проживание + 22 % на допуслуги.
• Помнить: нулевая гостиничная ставка со спецставками 5/7 % несовместима, спецставка связывает на 12 кварталов (впервые перешедшим в 2026 году — окно отказа четыре квартала).
• При нулевой ставке — наладить раздельный учёт и подавать отчёт о доходах с каждой декларацией.
• Проверить ставки НДС в кассовых чеках по каждой позиции: проживание и услуги — отдельно.
• Декларация электронно до 25-го числа после квартала; уплата тремя долями до 28-х чисел.
• Не выставлять счета-фактуры с НДС, пока действует освобождение.

Источники

Проверено 28.08.2026:

• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ — ставка НДС 22 % с 01.01.2026, порог освобождения на УСН 20 млн ₽;
• Федеральный закон от 04.07.2026 № 228-ФЗ — порог 20 млн ₽ сохранён на 2027–2029 годы;
• Методические рекомендации ФНС по НДС для УСН на 2026 год — механика освобождения, спецставок, счетов-фактур и деклараций;
• Федеральный закон от 23.07.2025 № 227-ФЗ — продление нулевой ставки НДС для средств размещения по 31.12.2030;
• Постановление Правительства от 08.05.2024 № 596 — расширение перечня услуг, включаемых в цену номера.