Что обязательно должно быть в договоре с гостем в 2026 году

Коротко: договор с гостем считается заключённым в письменной форме, даже если никто ничего не подписывал - достаточно, чтобы вы отправили гостю уведомление о подтверждении бронирования. Это пункт 14 Правил предоставления гостиничных услуг и услуг иных средств размещения (постановление Правительства от 27.11.2025 № 1912). Значит, автоматическое письмо из вашей системы - это и есть договор со всеми последствиями.

А состав договора теперь задан законом. Пункт 13 Правил перечисляет восемь групп сведений: реквизиты исполнителя, данные гостя и его документа, реестровый номер объекта со ссылкой на запись в реестре, что именно предоставляется, на какой срок, время заезда и расчётный час, условия отмены брони и возврата денег. Раньше такого перечня не было: Правила № 1853 требовали «довести до сведения» информацию, а содержание договора оставляли на усмотрение отеля.

Проверьте письмо-подтверждение, которое уходит вашим гостям. Если в нём нет ИНН, реестрового номера, расчётного часа и условий отмены - а обычно их там нет, - договор у вас неполный, и это видно проверяющему без выезда на объект.

Кому это относится

Правила № 1912 распространяются на все средства размещения, подлежащие классификации: гостиницы, мини-отели, хостелы, апарт-отели, санатории, базы отдыха, кемпинги, глэмпинги. Это шире, чем было: прежние Правила назывались «гостиничными» и на базы отдыха с кемпингами формально не распространялись.

Не относится к двум категориям: к посуточным квартирам и другим объектам, которые классификации не подлежат (там работают Гражданский кодекс и закон «О защите прав потребителей»), и к гостевым домам в индивидуальных жилых домах, участвующим в эксперименте, - пункт 1 Правил их прямо исключает.

Обязанность одинакова для юридического лица и для индивидуального предпринимателя. Разница только в реквизитах: у ИП вместо наименования и ОГРН - фамилия, имя, отчество и ОГРНИП.

Три способа заключить договор - и все письменные

Пункт 14 Правил называет три равноценных способа:

1. Один документ, подписанный двумя сторонами - бумажный или электронный.
2. Уведомление о подтверждении бронирования. Вы получили заявку, есть свободный номер, отправили подтверждение - договор заключён с момента, когда гость его получил (пункт 15). Подпись гостя не нужна.
3. Действия гостя, направленные на получение услуг, включая оплату.

У большинства небольших объектов договор заключается вторым или третьим способом, а бумагу на стойке подписывают уже потом, при заселении. Юридически момент заключения наступил раньше. Поэтому условия, которые вы объявите гостю на стойке, но не сообщили при бронировании, меняют уже заключённый договор в одностороннем порядке - а это недопустимое условие по подпункту 1 пункта 2 статьи 16 закона «О защите прав потребителей».

Восемь обязательных пунктов

1. Реквизиты исполнителя. Для юридического лица - наименование, ОГРН и ИНН. Для ИП - ФИО, ОГРНИП и ИНН. Для филиала иностранного юрлица из государственного реестра аккредитованных филиалов - наименование, номер записи об аккредитации, ИНН и КПП. Названия «Отель „Ромашка“» недостаточно.

2. Сведения о заказчике или потребителе. ФИО и сведения о документе, удостоверяющем личность. Заказчик и потребитель - не всегда одно лицо: заказчиком может быть компания, которая селит сотрудника. Данные документа нужны на того, кто будет жить.

3. Реестровый номер и ссылка на реестр. Уникальный номер реестровой записи, ссылка на эту запись в реестре классифицированных средств размещения и - если категория присвоена - сведения о категории. Тот же номер, что вы показываете на сайте и в карточках агрегаторов, но теперь он должен быть и внутри договора. Где именно его размещать в интернете, разбирали в материале «Реестровый номер и ссылка на реестр».

4. Что именно предоставляется. Номер, отдельное место в многоместном номере, отдельное здание или его часть, строение, сооружение либо площадка кемпинга. Формулировка «номер по наличию» рискованна: если категория не названа, спорить о том, что вы предоставили не то, будет нечем - а доказывать надлежащее исполнение придётся вам.

5. Период проживания. Даты заезда и выезда.

6. Время заезда и время выезда (расчётный час). Не «после 14:00», а конкретное время. Пункт 27 ограничивает разницу между временем выезда и временем заезда тремя часами: выезд в 12:00 и заезд в 15:00 - предел, выезд в 12:00 и заезд в 16:00 Правилам противоречит.

7. Условия и сроки отмены брони и возврата платы. Самый содержательный подпункт. Отсылка «согласно правилам отеля» его не закрывает: условия должны быть в самом договоре. И они не могут быть жёстче пункта 16 - отказ до дня заезда означает возврат в полном размере, а несвоевременное уведомление, опоздание или незаезд позволяют удержать не более чем за сутки. Подробный разбор - в статье «Отмена брони и удержание денег в 2026 году».

8. Иные сведения по усмотрению исполнителя. Единственный необязательный подпункт: правила проживания, условия размещения с животными, депозит, порядок оплаты дополнительных услуг.

Уведомление о подтверждении брони: свой состав, но его мало

Пункт 15 задаёт для уведомления отдельный, более короткий перечень. Расхождение между двумя составами и есть ваш список доработок для шаблона письма.

Четыре сведения из восьми в уведомлении не требуются. Но если договор у вас заключается именно направлением уведомления, то этот документ и есть договор - и разумно привести его к составу пункта 13. Это рекомендация, а не требование Правил: прямого указания дополнять уведомление закон не содержит. Однако доказывать соответствие договора пункту 13 придётся вам, а другого документа может не быть.

Чего в договоре быть не должно

Статья 16 закона «О защите прав потребителей» перечисляет недопустимые условия - они ничтожны, даже если гость их подписал. Для средств размещения актуальны:

• односторонний отказ или изменение условий исполнителем (подпункт 1). «Отель вправе изменить категорию номера» - недопустимо;
• ограничение подсудности (подпункт 2). «Все споры рассматриваются по месту нахождения отеля» противоречит праву потребителя выбрать суд по своему месту жительства;
• штрафы, мешающие отказаться от договора (подпункт 3). Право отказаться в любое время с оплатой фактически понесённых расходов дано статьёй 32 закона и продублировано пунктом 36 Правил;
• исключение ответственности исполнителя (подпункт 4). Табличка «за оставленные вещи администрация ответственности не несёт» перечёркивается пунктом 38 Правил: исполнитель отвечает за сохранность вещей потребителя;
• дополнительные платные услуги без согласия (подпункт 6). Условие о том, что уборка или завтрак «включаются автоматически», недопустимо.

Про последнее отдельно. С 9 января 2026 года штраф за навязывание вырос почти в двадцать пять раз: Федеральный закон от 29.12.2025 № 561-ФЗ поднял санкцию по части 2.1 статьи 14.8 КоАП до 50-150 тысяч рублей на должностное лицо и 200-500 тысяч на юридическое (было 2-4 и 20-40 тысяч). Пункт 3.1 статьи 16 требует оформлять согласие на дополнительные услуги письменно, запрещает проставлять галочки за потребителя и возлагает доказывание согласия на исполнителя. На языке стойки: галочка «страховка» в форме бронирования не может стоять заранее, а «мы включили уборку, вы же не возражали» - не согласие.

Согласие на персональные данные - отдельным документом

Частая ошибка: в договор вписывают абзац «подписывая настоящий договор, заказчик даёт согласие на обработку персональных данных». С 1 сентября 2025 года так нельзя - Федеральный закон от 24.06.2025 № 156-ФЗ изменил статью 9 закона «О персональных данных»: согласие оформляется отдельно от иных документов, которые субъект подписывает или подтверждает.

При этом для самого проживания согласие не нужно: обработка данных гостя необходима для исполнения договора, стороной которого он является, - самостоятельное основание из части 1 статьи 6 закона № 152-ФЗ. Согласие требуется для того, что за рамками договора: рассылки, акции, публикация отзывов, передача данных партнёрам. На это и берётся отдельная бумага или отдельная галочка - не преднажатая.

Отказать гостю в договоре из-за того, что он не хочет давать данные сверх необходимых, нельзя: часть 7 статьи 14.8 КоАП, 5-10 тысяч на должностное лицо и 30-50 тысяч на юридическое. Отказ из-за нежелания проходить биометрическую идентификацию - строже: часть 8 той же статьи, 50-100 тысяч и 200-500 тысяч.

Сколько стоит неправильный договор

Отдельного штрафа «за отсутствие обязательных сведений в договоре» в КоАП нет. Наказывают по смежным составам - вот они по действующей редакции.

Суммы невелики, кроме навязывания. Опаснее гражданско-правовые последствия: ничтожное условие не работает, удержанные по нему деньги возвращаются, а сверх них гость вправе требовать неустойку, штраф в половину присуждённого и компенсацию морального вреда. Индивидуальные предприниматели по статье 14.39 отвечают как юридические лица - это сказано в примечании к статье.

Как переписать договор: четыре шага

Шаг 1. Соберите реквизиты в одном месте. Наименование, ОГРН (ОГРНИП), ИНН, для филиала - номер аккредитации и КПП. Берите из выписки, а не из памяти. Сюда же - уникальный номер реестровой записи и точная ссылка на запись вашего объекта: ссылка на главную страницу реестра требование не закрывает.

Шаг 2. Опишите объект и сроки полями, а не текстом. Категория номера, номер комнаты или площадки, даты заезда и выезда, время заезда и расчётный час. Отвечает управляющий; результат - шаблон, где каждое сведение отдельная подстановка, а не строка «согласно брони».

Шаг 3. Перепишите блок отмены. Три сценария: отказ до дня заезда - полный возврат; отказ в день заезда, опоздание, незаезд - удержание не более чем за сутки; досрочный выезд - по правилам объекта. Невозвратные тарифы с удержанием всей суммы пункту 16 противоречат.

Шаг 4. Разделите документы и вычистите недопустимые условия. Договор, согласие на обработку персональных данных и согласие на дополнительные услуги - три разных документа. По статье 16 закона о защите прав потребителей проверьте подсудность, ответственность за вещи и автоматические платные услуги. Правила проживания могут быть приложением к договору: пункт 6 Правил разрешает исполнителю их устанавливать, пункт 34 обязывает гостя соблюдать.

Как проверить результат: попросите администратора распечатать договор по реальной броне и пройдите по восьми подпунктам пункта 13. Пустая графа - недоработанный шаблон.

Частые ошибки

1. Договор есть, а в письме-подтверждении ничего нет. Считают, что договор - это бумага на стойке. По пункту 14 он заключён раньше. Последствие: условия, объявленные при заселении, оказываются односторонним изменением уже заключённого договора.
2. «Условия отмены - согласно правилам отеля». Отсылка вместо условия. Последствие: при споре суд читает договор, а не сайт, и удержание признаётся необоснованным.
3. Реестровый номер только на сайте. Про подпункт «в» пункта 13 забывают, потому что о реестровом номере привыкли думать как о требовании к интернет-размещению. Последствие: договор неполон, а если номера нет и в интернете - часть 7 статьи 14.39 КоАП.
4. Согласие на персональные данные внутри договора. Норма изменилась 1 сентября 2025 года, шаблоны у многих остались прежними. Последствие: для рассылок и отзывов законного основания нет.
5. Преднажатая галочка на дополнительной услуге в форме бронирования. Пункт 3.1 статьи 16 закона это прямо запрещает. Последствие с 9 января 2026 года - до 500 тысяч рублей на юридическое лицо.
6. Разница между заездом и выездом больше трёх часов. Выезд в 12:00 и заезд в 16:00 - распространённая настройка, противоречащая пункту 27.
7. Данные гостя не совпадают с документом. В договоре «Иванов И.», в паспорте «Иванов Иван Иванович». Последствие: помимо неполноты договора - отказ МВД в приёме уведомления о прибытии и риск штрафа по статьям 18.9.1 и 19.15.3 КоАП, о которых мы писали в материале «Новые штрафы за уведомления в МВД».

Что делает система, а что остаётся человеку

Договор с обязательным составом - задача не столько юридическая, сколько операционная: одни и те же два десятка полей нужно безошибочно перенести в документ на каждой броне. Это то, что PMS (property management system, система управления объектом размещения) делает лучше человека.

В bpop договор формируется из вашего шаблона по кнопке «Документы» в карточке брони - в PDF и Word. Формулировки вы пишете сами, а поля подставляются автоматически из брони и карточек проживающих: реквизиты объекта, данные гостя и его документа, категория и номер, даты, расчёт. Данные собираются один раз - на стойке или самим гостем через онлайн-заезд, если он включён, - и дальше идут во все документы, включая уведомления в МВД, без повторного набора. Автоматическое письмо о подтверждении брони настраивается отдельным шаблоном в «Диалогах»: именно его и стоит привести к составу пункта 13 - один раз, дальше оно уходит каждому гостю само.

Чего система не сделает: не проверит, соответствуют ли ваши формулировки закону, и не вычистит из шаблона недопустимые условия. Реестровый номер, ссылка на запись, условия отмены - это ваши тексты, и отвечает за них управляющий. Разумный порядок: раз в полгода перечитывать шаблон договора и письма-подтверждения, сверяясь с действующей редакцией Правил.

Вопросы и ответы

Нужно ли переподписывать договоры с гостями, которые бронировали раньше? Нет. Договор действует на условиях, согласованных при заключении. Но если условие недопустимо по статье 16 закона о защите прав потребителей, оно ничтожно с самого начала - в том числе по ранее заключённым договорам: на это указывает примечание к статье.

Достаточно ли договора в электронном виде? Да. Пункт 14 называет электронный документ, подписанный двумя сторонами, наравне с бумажным, а уведомление о подтверждении брони - самостоятельным способом соблюсти письменную форму.

Гость бронировал через агрегатор. Кто заключает с ним договор? Услуги размещения оказываете вы - значит, договор о предоставлении услуг средства размещения ваш. Агрегатор действует по своему договору с гостем и с вами. Практический вывод: подтверждение от площадки ваш пункт 13 не закрывает, своё письмо гостю отправлять всё равно нужно.

Можно ли включить в договор депозит за возможный ущерб? Можно - как «иные сведения по усмотрению исполнителя» из подпункта «з». Ответственность гостя за реальный ущерб предусмотрена пунктом 41 Правил. Важно описать порядок возврата: условие, по которому депозит удерживается без подтверждённого ущерба, будет ущемляющим.

Итоговый чек-лист

1. В договоре есть наименование (или ФИО), ОГРН/ОГРНИП и ИНН исполнителя.
2. Есть ФИО гостя и сведения о документе, удостоверяющем личность.
3. Есть уникальный номер реестровой записи и ссылка на запись объекта в реестре.
4. Указана категория, если она присвоена.
5. Названо, что предоставляется: номер, место, здание или площадка кемпинга.
6. Указан период проживания - даты заезда и выезда.
7. Указаны время заезда и расчётный час, разница между ними не больше трёх часов.
8. Условия и сроки отмены и возврата прописаны в самом договоре, а не отсылкой.
9. Удержание при незаезде - не более чем за сутки.
10. Нет условий об одностороннем изменении, подсудности по месту отеля, снятии ответственности за вещи.
11. Дополнительные платные услуги - только с письменным согласием, без преднажатых отметок.
12. Согласие на обработку персональных данных оформлено отдельным документом.
13. Письмо о подтверждении брони содержит то же, что и договор.

Источники

Проверено 26 августа 2026 года.

• Постановление Правительства РФ от 27.11.2025 № 1912 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг и услуг иных средств размещения в Российской Федерации» - действует с 01.03.2026 до 01.03.2032; раздел III «Заключение договора», пункты 12-17.
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 16 - недопустимые условия договора; пункт 3.1 введён Федеральным законом от 07.04.2025 № 69-ФЗ.
• КоАП РФ, статья 14.8 - нарушение иных прав потребителей; часть 2.1 в редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 561-ФЗ, действует с 09.01.2026.
• КоАП РФ, статья 14.39 - нарушение требований законодательства об оказании услуг средств размещения, в редакции Федерального закона от 07.07.2025 № 203-ФЗ.
• Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», статья 9 - согласие оформляется отдельно от иных документов; изменение внесено Федеральным законом от 24.06.2025 № 156-ФЗ, действует с 01.09.2025.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по вашей конкретной ситуации.